Documentos para comprar apartamento usado na Paraíba: matrícula, ônus e certidões
A visita aprovou o imóvel. Agora a pasta precisa aprovar o vendedor. O que pedir, em que ordem, e o que faz a gente devolver a chave da proposta.
Por Ariadne Porto · Atualizado em 17 de outubro de 2026 · 12 min de leitura
Antes do sinal relevante, peça a matrícula atualizada (30 a 90 dias), a certidão de ônus reais, a quitação de IPTU e de condomínio e as certidões pessoais do vendedor (feitos ajuizados, protesto, Justiça Federal e Trabalhista). Na orla, some a situação da União quando houver RIP. Sem essa pasta, a proposta é um bilhete, não uma compra.
O usado na orla engana duas vezes: a primeira pela vista, a segunda pela “simples transferência”. Transferência simples é a que já chegou com a pasta pronta. Este guia é a lista que usamos antes de deixar o cliente assinar — a mesma que o tabelião vai exigir, só que cedo o bastante para ainda dar para sair.
Do imóvel: a matrícula manda
A matrícula é a biografia do apartamento. Nela estão dono, área, ônus, penhora, hipoteca, usufruto, averbação de construção e, quando for o caso, a União. Peça emissão atualizada — em João Pessoa a Receita Municipal pede certidão de registro com até 90 dias para o ITBI; para negociar, quanto mais nova, melhor.
- Certidão de ônus reais: diz se a matrícula está livre ou gravada.
- IPTU: carnê e certidão de quitação. Débito de IPTU acompanha o imóvel.
- Condomínio: declaração do síndico ou da administradora, com valor da cota e se há ação de cobrança.
- Habite-se e averbação da construção, em prédio mais antigo cuja área “cresceu” na reforma.
- Convenção: uso (temporada), animais, obras — o que o hóspede ou o morador não pode fazer.
Do vendedor: o nome também se pesquisa
Imóvel limpo com vendedor sujo ainda é risco. Ação de família, execução fiscal e protesto relevante atrasam ou anulam o humor do tabelião. O pacote mínimo:
Se o vendedor for casado, o cônjuge assina. Se for inventário, a conversa muda de corretor para inventariante e alvará. “O dono está no exterior” se resolve com procuração pública específica — não com filho que “resolve tudo pelo WhatsApp”.
O extra da orla
Em terreno da União, a pasta ganha RIP, extrato da SPU e a promessa contratual da CAT. Em prédio de temporada, a ata que autoriza curta duração — depois do STJ, isso deixou de ser detalhe. Em cobertura ou unidade reformada, a averbação da área nova: sem ela, você compra um metro que o cartório não reconhece.
Sinal relevante só depois da pasta. Reserva simbólica, se precisar segurar o imóvel, com prazo curto e devolução integral se a matrícula vier suja.
A ordem que evita retrabalho
1) Matrícula e ônus. 2) IPTU e condomínio. 3) Certidões do vendedor. 4) União e convenção, se couber. 5) Avaliação de ITBI. 6) Minuta da escritura. Quem inverte — sinal primeiro, pasta depois — negocia com a mão amarrada: o apego à vista já ganhou da diligência.
Lista informativa, não um parecer. Cada cartório e cada município pedem detalhes próprios. Advogado de confiança lê a pasta inteira; a corretora aponta o que costuma atrasar a orla.
Perguntas frequentes
- Quais documentos pedir para comprar apartamento usado?
- Matrícula atualizada, certidão de ônus, quitação de IPTU e de condomínio, certidões pessoais do vendedor (Justiça estadual, Federal, Trabalhista e protesto) e prova do estado civil. Na orla, some RIP/SPU se o terreno for da União.
- Débito de condomínio fica com quem?
- A obrigação de cotas atrasadas acompanha o imóvel. Por isso a declaração de quitação entra na pasta antes do sinal relevante. Comprar “com desconto” para assumir débito só vale se o desconto for maior que a dívida — e se isso estiver escrito.
- A matrícula de um ano atrás serve?
- Não para fechar. Ônus nasce rápido. Use emissão recente (na prática, semanas, não meses). A Prefeitura de João Pessoa, para o ITBI, pede certidão de registro com até 90 dias.
- Preciso de advogado?
- Para um usado limpo, a pasta padrão resolve a maior parte. Para inventário, União irregular, penhora ou vendedor no exterior, sim — antes do sinal, não depois do problema.