ITBI, escritura, registro e laudêmio: o custo real de fechar um imóvel na Paraíba

O preço do anúncio é o começo da conversa, não o fim da conta. Comprador que reserva só o valor do imóvel descobre o ITBI na semana da escritura — ou, pior, descobre o laudêmio quando o cartório de Cabedelo recusa o registro. Este guia lista o que de fato se paga para sair dono, na ordem em que os boletos aparecem.

ITBI: o imposto que não negocia com o corretor

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal e incide na compra onerosa. Em João Pessoa a alíquota é 3% sobre a avaliação oficial da Prefeitura ou sobre o valor do contrato, o que for maior. A Receita Municipal deixa isso explícito no portal do contribuinte: o imóvel é avaliado pelos preços de mercado, e o contrato só prevalece se superar essa avaliação.

Na prática, um apartamento anunciado a R$ 800 mil em Cabo Branco não gera ITBI de R$ 24 mil por decreto. Se a Prefeitura avaliar o bem em R$ 920 mil, o imposto sai sobre R$ 920 mil. Contestar a base é possível — e demora. Por isso a guia se tira cedo, não no dia da assinatura.

Em Cabedelo a Prefeitura publicou, com base na Lei Complementar nº 78/2021, desconto de 25% no ITBI para pagamento em cota única em até 120 dias após a carta de habite-se — ou parcelamento em até 10 vezes, sem desconto, com parcela mínima em UFM e correção pela Selic. Fontes do mercado citam alíquota de 3% sobre o maior valor entre venal e contrato, no mesmo espírito da capital; a guia oficial, porém, sai da Secretaria da Receita de Cabedelo, não de João Pessoa. Não copie a guia da capital para Intermares.

• João Pessoa: 3% sobre avaliação ou contrato (o maior).
• Responsável: em regra o comprador, quando a transação vai por declaração à Receita.
• Documentos típicos da guia: RG/CPF das partes, instrumento de venda com firma reconhecida e certidão de registro com até 90 dias.
• Na planta, a Prefeitura pede o instrumento de cessão e a documentação da incorporadora — a guia não espera a chave.

Escritura e registro: dois cartórios, um só efeito

O Código Civil é seco. Acima de trinta salários mínimos, a compra de imóvel exige escritura pública (art. 108). A propriedade só se transfere com o registro no cartório de imóveis da circunscrição do bem (art. 1.245). Contrato particular, mesmo com firma reconhecida e sinal pago, não tira o imóvel do nome do vendedor perante terceiros.

A escritura nasce no tabelionato de notas. O registro, no cartório de imóveis. São contas diferentes. Os emolumentos na Paraíba seguem tabela estadual e sobem com o valor declarado. Um exemplo público de tabela: escritura de compra e venda de um imóvel de R$ 300 mil na casa de R$ 2.720 — número que muda com o valor, com as certidões e com o ato. Não use esse exemplo como orçamento de um frente mar de R$ 1,2 milhão.

Prazo realista, documentação limpa: algumas semanas entre a proposta aceita e a matrícula atualizada no seu nome. Financiamento, procuração vinda do exterior e imóvel na União esticam o calendário. Quem marca mudança para a semana seguinte à proposta está comprando ansiedade.

Laudêmio: quando a União senta à mesa

Boa parte da orla — sobretudo em Cabedelo, e em trechos da capital — assenta sobre terreno de marinha, patrimônio da União administrado pela SPU. O comprador não “compra a praia”: compra o domínio útil ou a ocupação, conforme o regime da matrícula. O vocabulário (RIP, CAT, restrição) está no guia de terreno de marinha. Na transferência onerosa, a União cobra laudêmio.

O laudêmio é 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. Apartamento de R$ 900 mil não gera, automaticamente, R$ 45 mil de laudêmio: o cálculo parte do terreno (RIP), não do preço do apartamento. O valor da transação se informa no sistema da SPU, mas o órgão adverte que ele não é a base do imposto.

Quem paga, em regra, é o transmitente (o vendedor). Sem o DARF quitado não sai a Certidão de Autorização de Transferência (CAT). A CAT só pode ser emitida após 48 horas úteis do pagamento, e a ficha de cálculo vale 30 dias. Negócio com vendedor que “resolve depois” é negócio sem data de escritura.

Em 2024 a SPU oficiou o cartório de Cabedelo para restringir alienação de imóveis irregulares em Poço, Camboinha e Areia Dourada até regularização. A restrição não é detalhe histórico: antes de assinar em casa de praia nesses trechos, a matrícula e o RIP precisam estar limpos. Sem CAT, não há registro.

Quanto reservar além do preço

Não existe percentual único que sirva para a orla inteira. Dá para trabalhar com faixas, e só com faixas:

Além disso correm certidões (matrícula atualizada, ônus, feitos ajuizados, débitos de IPTU e de condomínio), reconhecimento de firma e, no comprador estrangeiro, tradução juramentada e apostila. São verbas menores ao lado do ITBI — e são as que atrasam o tabelião quando faltam.

O que precisa estar escrito no contrato

• Quem paga ITBI, escritura, registro e laudêmio — cada um nomeado, sem “despesas de praxe”.
• Prazo para o vendedor entregar CAT, certidões negativas e quitação de condomínio.
• O que acontece com o sinal se a Prefeitura avaliar acima do combinado ou se a SPU recusar a transferência.
• Se a compra é na planta: índice de correção, prazo de obra e o que ocorre no atraso.

Contrato genérico de portal é o lugar onde o laudêmio “aparece” na semana da escritura. Na orla, o parágrafo da União não é juridiquês: é o que decide se a chave entrega no prazo.

Este texto é informativo e não substitui advogado nem contador. Alíquotas, tabelas de emolumentos e regras da SPU mudam. Confirme a guia de ITBI no município, a tabela estadual do ano e a situação do RIP antes de pagar sinal.