Terreno de marinha na orla da Paraíba: RIP, laudêmio e o que trava a escritura
A União não aparece no anúncio. Aparece no cartório. Como ler o RIP, pagar o laudêmio e não comprar um imóvel que o registro recusa.
Por Ariadne Porto · Atualizado em 17 de outubro de 2026 · 13 min de leitura
Terreno de marinha é faixa da União ao longo da costa. O comprador adquire o domínio útil ou a ocupação, não a praia. Na venda, a SPU cobra laudêmio de 5% do terreno (sem as benfeitorias) e só libera a CAT depois do DARF. Sem CAT o cartório não registra. Em Cabedelo, a SPU já pediu restrição de alienação em imóveis irregulares de Poço, Camboinha e Areia Dourada. A primeira pergunta da visita, nesses trechos, não é a vista — é o RIP.
Anúncio de casa “pé na areia” em Cabedelo raramente escreve a palavra União. A matrícula escreve. E o cartório, se a SPU não autorizou a transferência, simplesmente não registra. Este guia traduz o vocabulário que trava — ou libera — a escritura na orla paraibana.
O que é terreno de marinha, em português de visita
É a faixa de terra da União que corre ao longo da costa, medida a partir da linha média das preamares de 1831. Sobre ela existem regimes diferentes: aforamento (domínio útil em nome do particular, domínio direto da União) e ocupação (situação mais precária, ainda sob o patrimônio da União). O apartamento em si — as paredes, o andar — é benfeitoria. O chão embaixo pode não ser “seu” do jeito que o folder sugere.
Isso não impede a compra. Impede a compra às cegas. Estrangeiro e brasileiro compram imóvel urbano na orla todos os meses. O que não se compra é matrícula suja, foro em atraso ou ocupação irregular empurrada como “casa de praia pronta”.
RIP, laudêmio e CAT: a ordem que o cartório respeita
- RIP: o número do imóvel no cadastro da SPU. Sem RIP certo, o cálculo sai errado — e pagamento errado não se desfaz com facilidade.
- Laudêmio: 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. Incide na transferência onerosa. Em regra, quem transmite paga.
- Ficha de cálculo: gerada no portal da SPU, vale 30 dias.
- CAT: Certidão de Autorização de Transferência. Só depois de 48 horas úteis do DARF, e só se não houver débito patrimonial.
- Registro: o cartório de imóveis só conclui a transferência com a CAT, quando o imóvel é da União.
O preço do apartamento não é a base do laudêmio. Um frente mar de R$ 1,5 milhão pode gerar laudêmio pequeno ou grande — depende do terreno cadastrado, não do mármore da sala.
Cabedelo: o recorte que o comprador de fora não conhece
Em março de 2024 a SPU, atendendo recomendação do MPF, oficiou o Cartório de Registro de Imóveis de Cabedelo para restringir a alienação de imóveis identificados como irregulares em Poço, Camboinha I, II e III e Areia Dourada. Casas de médio e alto padrão com muro, piscina ou jardim avançando sobre a faixa da União entraram na lista. A restrição na matrícula impede a transferência até a regularização.
Dois anos depois, isso continua sendo o filtro da visita nesses trechos. Não é pânico: é ordem de documentos. Pedimos matrícula atualizada, RIP, comprovação de foro ou taxa de ocupação em dia e, na dúvida, consulta direta à Superintendência. Casa linda com RIP irregular não entra em proposta séria.
O que pedir antes do sinal
O contrato precisa nomear quem paga o laudêmio e em quantos dias a CAT entra na mesa. “Despesas de praxe” é frase de quem não quer discutir a União à luz do dia.
E o apartamento em prédio regular?
Em edifício com incorporação registrada, RIP do terreno regular e histórico de transferências limpas, o laudêmio é uma etapa — chata, previsível — não um veto. O medo deve cair sobre a casa isolada, o avanço sobre a areia e o “sempre foi assim” de vizinho. A orla de Intermares, por exemplo, tem estoque vertical com escritura rotineira; a conversa muda quando o produto vira casa na beira da faixa em Camboinha.
Regularização patrimonial é matéria de SPU e de advogado. Este guia não substitui consulta ao RIP nem análise da matrícula. Regras e ofícios mudam; a restrição de 2024 é um recorte, não a lista completa do município.
Perguntas frequentes
- Posso comprar imóvel em terreno de marinha?
- Sim, se o regime estiver regular (aforamento ou ocupação em dia) e a SPU autorizar a transferência pela CAT. O que não se compra com segurança é ocupação irregular ou matrícula com restrição de alienação.
- Quanto é o laudêmio?
- 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. Não é 5% do preço do apartamento. O cálculo sai no portal da SPU, com o RIP, e a ficha vale 30 dias.
- Quem paga o laudêmio?
- Em regra o vendedor, porque a CAT depende do pagamento. O contrato pode atribuir o custo ao comprador; o que ele não pode é omitir a etapa. Sem CAT, não há registro.
- Camboinha e Areia Dourada estão bloqueadas?
- Não o bairro inteiro. Em 2024 a SPU pediu restrição sobre imóveis específicos, irregularmente implantados sobre a faixa da União. A pergunta certa é: esta matrícula tem restrição? Este RIP está limpo? Sem isso, não há proposta.