Aluguel anual ou temporada na orla de João Pessoa: qual rende mais
Um contrato de doze meses contra um pequeno hotel de um quarto. Depois do STJ e da taxa de 16%, a escolha deixou de ser óbvia.
Por Ariadne Porto · Atualizado em 17 de outubro de 2026 · 12 min de leitura
Temporada ganha no mês cheio e perde no ano mal gerido. Aluguel anual ganha em previsibilidade e perde o pico de janeiro. Com ocupação mediana de Airbnb em Cabedelo em 31,6% (AirROI) e taxa de 16% na plataforma, muita unidade “de temporada” renderia mais — e dormiria melhor — com um inquilino de doze meses. A temporada só vence no produto curto, bem localizado e com convenção liberada por dois terços do condomínio.
O investidor chega com a pergunta invertida: “quanto rende no Airbnb?”. A pergunta direita é: “qual uso este imóvel aguenta — e qual uso o condomínio autoriza?”. Só depois vem a planilha. Este guia compara os dois modelos com os números de 2026, sem repetir a conta completa do guia do Airbnb.
Dois contratos, duas vidas
Quando o anual ganha
Ganha no apartamento familiar — dois ou três dormitórios, metragem que o hóspede de quatro noites não paga — e no prédio que não quer mala rodando no elevador. Ganha também quando a ocupação real do anúncio, não a do Réveillon, fica na mediana do AirROI. Um aluguel de R$ 3.500 líquidos em doze meses (R$ 42 mil) já supera a receita média anual dos anúncios de Cabedelo medida em dólares naquele relatório, sem trocar enxoval.
Ganha, sobretudo, no sono. IPTU, condomínio e a cota extra do elevador continuam iguais. A diferença é que o inquilino anual divide essa conta com você de forma previsível. O hóspede de junho, não.
Quando a temporada ainda ganha
Ganha no compacto até cerca de 60 m², nascente, perto da faixa, em bairro com demanda o ano inteiro — Intermares com o recife, trechos de Cabo Branco com calçadão, Bessa com Caribessa. Ganha se a convenção autoriza e se há gestão que responde mensagem em quinze minutos. Ganha se você aceita o imóvel como operação, não como “renda passiva”.
O guia de Airbnb da cidade mostra a planilha do flat mediano: perto de 6% ao ano num exemplo com ocupação de 60% e diária da PBTUR. O guia de Intermares mostra o produto que foge dessa mediana. Os dois textos precisam ser lidos juntos. Este, o terceiro, só decide o modelo.
Se a convenção é silenciosa, não existe temporada — existe risco. O STJ entregou ao condomínio a chave que muita planta ainda finge não ver.
O meio-termo que quase ninguém executa bem
Alugar o ano e abrir exceção para o Réveillon parece inteligente e costuma irritar o inquilino, o síndico e o fisco ao mesmo tempo. Contrato anual com cláusula de temporada “quando der” é contrato frágil. Escolha um uso. Se quiser os dois, compre dois imóveis — ou aceite que um deles vai ser medíocre.
Comparativo informativo. Aluguel, diária e ocupação mudam com o imóvel. Não é recomendação de investimento. Confirme convenção, tributação de não residente e administração antes de mobiliar ou de assinar a locação.
Perguntas frequentes
- O que rende mais na orla: anual ou temporada?
- No produto curto e bem localizado, com convenção liberada, a temporada ainda pode ganhar. No apartamento familiar ou no anúncio mediano de Airbnb, o anual costuma entregar mais dinheiro líquido e menos trabalho. A média de Cabedelo no AirROI não favorece o discurso da diária.
- Posso mudar de anual para temporada depois?
- Pode, se a convenção e o quórum de dois terços autorizarem, e se você estiver disposto a mobiliar, anunciar e absorver a vacância da virada. O inverso — da temporada para o anual — é mais fácil e, depois de um junho ruim, mais comum.
- Inquilino anual aceita imóvel mobiliado de temporada?
- Às vezes. Muitos pedem desconto justamente porque o móvel não é o deles. Imóvel pensado para diária (cama, copa, zero armário) não é o melhor produto anual. A planta manda no modelo, não o contrário.
- E o imposto?
- Aluguel pago a não residente tem retenção própria. Temporada tem regra de receita e, em alguns casos, enquadramento de hospedagem. Isso é conversa de contador, não de folder. Reserve a dúvida antes de abrir o anúncio.